Vollständige oder teilweise Überlassung

Bezüglich dem Einholen der Einwilligung zur Untervermietung beim Vermieter wird unterschieden zwischen einer vollständigen und einer teilweisen Überlassung des Wohnraums. So müssen Sie Ihrem Vermieter bei der Anfrage zur Einwilligung zur Untervermietung mitteilen, ob Sie die ganze Wohnung oder nur Teile davon untervermieten möchten (sog. räumliches Überlassungskonzept).

Bei der vollständigen Untervermietung ist der Vermieter berechtigt, die Erlaubnis ohne Begründung abzulehnen. In diesem Fall hätten Sie als Mieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht gemäss Artikel § 540 Abs. 1 S. 2 BGB.

Bei der teilweisen Wohnraumüberlassung ist der Vermieter zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet, sofern der Grund der Untervermietung nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und ein berechtigtes Interesse darstellt. Verweigert er die Zustimmung, wird er Ihnen gegenüber schadenersatzpflichtig für den erlittenen Mietausfall.

Wichtige Kriterien für eine teilweise Überlassung sind, dass der Mieter einerseits die Obhut über die Wohnung behält und diese weiterhin zu eigenen Zwecken nutzt. Inwiefern die Überlassung einer möblierten Wohnung während einer längeren Abwesenheit eine vollständige oder teilweise Überlassung darstellt, ist rechtlich noch nicht umfassend geklärt. Hingegen gibt es Hinweise, dass der Begriff der "Vollständigkeit" nicht zwingend räumlich zu verstehen ist, sondern auch zeitlich ausgelegt werden kann. Singemäss: Wenn ich meine gesamte Wohnung zeitlich befristet zwischenvermiete (weil ich verreise), vermiete ich nicht "vollständig", sondern nur teilweise, weil ich die Wohnung nicht aufgebe, sondern wieder zurückkehren werde. Siehe dazu unter anderem das Urteil AG Tempelhof-Kreuzberg vom 1.9.2011 – 14 C 212/1.

Am 13.9.2023 erschien zudem ein weiteres Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), welches ausdrücklich festhielt, dass auch eine Einzimmer-Wohnung teilweise untervermietet werden kann. Im konkreten Fall hat der Mieter seine 1-Zimmer-Wohnung untervermietet und einen Quadratmeter für seine persönlichen Sachen abgesperrt und einen Schlüassel behalten (Urteil Az. VIII ZR 109/22).

Wie hole ich die Einwilligung ein?

Idealerweise senden Sie ihrem Vermieter einen Entwurf des Vertrags vor Abschluss des Untermietvertrags und bitten ihn, seine Einwilligung zu erteilen. Aus dem Untermietvertrag gehen alle relevanten Angaben hervor: Personalien des Untermieters, Mietpreis, Mietdauer, etc.

Diese Transparenz sowie eine nachvollziehbare Begründung, weshalb Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten, erhöht Ihre Chancen, die Einwilligung zu erhalten markant.

tempoFLAT Online Vertragstool nutzen

Wenn Sie Ihren Untermietvertrag über das tempoFLAT Online-Vertragstool erstellen, sieht Ihr Vermieter zudem sofort, dass Sie Ihre Wohnung über uns und damit sicherer und korrekt untervermieten, was bei ihm zusätzlich Vertrauen und Goodwill schafft.

Was riskiere ich, wenn ich den Vermieter nicht informiere?

Sofern Sie Ihre Wohnung einem Dritten überlassen ohne über die Zustimmung Ihres Vermieters zu verfügen, stellt dies eine unerlaubte Untervermietung dar. Dies unabhängig davon, ob Sie einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben oder nicht (siehe BGH, 2.2.2011, VIII ZR 74/10).

Der Vermieter ist darauf berechtigt, Sie abzumahnen und im Fall der weiteren unerlaubten Nutzung, die Wohnung (allenfalls sogar fristlos) zu kündigen.

Besonders unangenehm kann dies für Sie ein, wenn Sie bereits einen Untermietvertrag abgeschlossen haben, den Sie aufgrund der Kündigung des Hauptmietvertrags nicht mehr einhalten können. In diesem Fall könnten Sie zusätzlich zum Verlust der Wohnung auch noch gegenüber Ihrem Untermieter schadenersatzpflichtig werden.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Vorausgesetzt, der Vermieter kann beweisen, dass eine Untervermietung ohne Zuschlag für ihn unzumutbar wäre, kann er einen Untermietzuschlag verlangen. Das Landgericht Berlin (Az. 63 S 152/14) hat zum Beispiel aufgrund einer stärkeren Belegung einer Vierzimmerwohnung einen Zuschlag von 25 Euro pro Monat und Untermieter für angemessen erachtet. Ein im Mietvertrag generell festgeschriebener Zuschlag ist hingegen unwirksam.

Sämtliche Informationen ohne Gewähr.